De vraag die blijft hangen
“Waarom is nieuwbouw zo duur?” Die vraag stelde ik laatst aan een bouwer. We kwamen al snel op bekende factoren: hoge grondprijzen, stijgende bouwkosten, en verborgen ‘plankosten’ die zich opstapelen nog vóór de eerste paal de grond in gaat. Maar toen zei hij iets dat bleef hangen: “Je betaalt ook nog eens 21% btw op een woning. Terwijl groente en boeken maar 9% zijn.”
Dat zette me aan het denken. Want wat als we erin zouden slagen om nieuwbouw wél goedkoper te maken? Stel: we drukken de btw, verminderen de plankosten en versimpelen de bouwketen. Dan kan een woning zomaar duizenden euro's minder kosten. Maar… wat gebeurt er dan als die woning op de markt komt?
Het is een paradox: We bouwen voor betaalbaarheid, maar doen dat binnen een systeem dat gericht is op het maximaliseren van waarde en rendement.
De woning is geen banaan: de btw-paradox
Nieuwbouw (het bouwen van de woning zelf) valt onder het hoge btw-tarief van 21%, omdat het juridisch als een ‘dienst’ wordt beschouwd. Dat betekent dat over de aanneemsom — dus alles wat gebouwd wordt — 21% belasting wordt geheven. Dat geldt níét voor de grond en ook níét voor bestaande woningen (die vallen onder overdrachtsbelasting).
Deze fiscale behandeling laat iets pijnlijks zien: voedsel, water en boeken vallen onder het lage tarief (9%), omdat ze als essentieel worden gezien. Maar nieuwbouwwoningen vallen onder het hoge tarief: per woning gaat het toch al snel om €25.000 aan btw.
Waarom verandert dat niet? Omdat btw een Europese richtlijn volgt: lidstaten mogen slechts een beperkt aantal categorieën onder het lage tarief brengen. Nederland heeft gekozen voor o.a. groente, medicijnen, cultuur. Wonen hoort daar (vooralsnog) niet bij.
Daarbovenop: btw op nieuwbouw levert miljarden op. Verlaging betekent dus een flinke hap uit de rijksbegroting — of een herziening van prioriteiten. Bij gemiddeld 70.000 nieuwe woningen per jaar komt dat neer op ruim €1,7 miljard aan inkomsten voor het Rijk. Zie de berekening in deze blog van het EIB en dit overzicht van het PBL.
De paradox is helder: wonen beschouwen we als grondrecht, maar belasten we alsof het een luxeproduct is.
De woning is nog niet gebouwd,
maar de vraag wie eraan verdient ligt er al.
De vraag die ik mij stel is: Waarom blijft wonen in fiscale zin buiten de categorie ‘basisbehoefte’? We willen sneller, betaalbaarder en duurzamer bouwen — maar belasten juist die activiteiten met 21%. Het roept de vraag op: moeten we bouwen blijven zien als een marktactiviteit, of juist als maatschappelijke voorziening die we fiscaal ontzien? Je zou ook kunnen beargumenteren dat sociale of middenhuurprojecten een apart tarief verdienen...
De bouwketen: hoe meer schakels, hoe duurder het huis
Elke schakel in de bouwketen – van onderaannemers en installateurs tot leveranciers – brengt niet alleen btw in rekening, maar rekent ook een marge. Wie met veel partijen bouwt, bouwt duur. Prefab en modulair bouwen (zoals bij Plegt-Vos, Van Wijnen of StartBlock) bieden een alternatief: kortere ketens, minder mensen op de bouwplaats, minder fouten, en een vermindering van de opeenstapeling van btw.
Marktpartijen kunnen hier zélf stappen zetten: integraler werken, bouwen in eigen beheer, of kiezen voor ketenpartners die meerdere functies combineren. Maar ook overheden kunnen deze ontwikkeling stimuleren — bijvoorbeeld door in tenders of grondbiedingen expliciet te vragen naar ketensamenwerking of faalkostenbeperking.
Dit brengt een belangrijke vraag met zich mee: moeten gemeenten specifieke eisen stellen aan de efficiëntie en integrale inrichting van de bouwketen?
Groente is 9% btw, wonen 21%.
Is een huis dan minder basaal dan een banaan?
Wat als het lukt? Dan nog is het niet opgelost…
Stel dat het lukt: een woning die - laten we zeggen - €50.000 goedkoper is door efficiënter plannen, bouwen en lager belasten. Wat gebeurt er dan als de koper die woning over vijf jaar doorverkoopt? In een oververhitte woningmarkt, waar vraagprijzen sneller stijgen dan inkomens, zal die woning waarschijnlijk tegen de volle marktprijs verkocht worden.
Dan komt het voordeel dus niet bij de samenleving of de volgende koper terecht, maar bij de eerste koper — vaak iemand die al vermogen had of toegang tot de koopmarkt. Zo bouwen we betaalbaarheid voor één generatie, en vergroten we de ongelijkheid voor de volgende.
Als we echt willen dat goedkoper bouwen leidt tot structureel betaalbaarder wonen, moeten we niet alleen de prijs aan de voorkant verlagen, maar ook het eigendom aan de achterkant beperken. Dat kan via zelfbewoningsplicht, antispeculatiebedingen of erfpachtconstructies met prijsregulering. Anders blijft het systeem zichzelf voeden: lagere instapprijzen zorgen voor hogere rendementen — en dus hogere volgende prijzen.
Dit is een systeemvraag: Hoe zorgen we ervoor dat winst op publiek betaalbare woningen niet privé wordt, maar maatschappelijk blijft?
Plankosten: bouwen vóór het bouwen
Plankosten zijn de kosten die gemaakt worden voordat een woning wordt gebouwd, Denk hierbij aan: stedenbouwkundige plannen, bodemonderzoeken, verkeersmodellen, MER-rapportages, participatietrajecten, bezwaarprocedures, ambtelijke uren. Het zijn kosten zonder zichtbare baksteen, maar ze lopen stevig op.
Bij binnenstedelijke projecten kunnen plankosten oplopen tot €8.000–10.000 per woning, soms meer. Bij complexe transformaties zelfs het dubbele. Zie Decisio/EIB en de PBL-studie over gebiedsontwikkeling.
Gemeenten berekenen die kosten via vaste sjablonen of grondexploitatiesystemen, met als doel om processen te standaardiseren en te vereenvoudigen. Begrijpelijk — maar het gevolg hiervan is dat we betaalbaar wonen onnodig duur en complex plannen, wat de toegankelijkheid voor velen belemmert.
Vraag die hierbij speelt: Wat als een aanzienlijk deel van de woningprijs onnodig hoog blijkt te zijn door inzet van experts, papierwerk en administratieve lasten? Zou dit niet kunnen worden verminderd? Hier valt vast winst te behalen.
Elke schakel voegt kosten toe.
Bouwt de keten mee — of vooral door?
Betaalbaarheid vraagt eigendomsvoorwaarden
Als we echt willen dat goedkoper bouwen leidt tot structureel betaalbaar wonen, moeten we kijken naar eigendomsmodellen. Zelfbewoningsplicht helpt tijdelijk. Anti-speculatiebedingen kunnen doorverkoopwinst beperken. Gemeentelijke erfpachtconstructies kunnen de grond in publieke handen houden, met gereguleerde prijsontwikkeling.
Voorbeelden uit Wenen laten zien dat dit werkt — mits er politiek lef is en langdurig commitment. Ook Nederlandse coöperaties en Community Land Trusts experimenteren met zulke modellen.
Vraag die hierbij speelt: Durven we duidelijke voorwaarden te stellen aan wie de daadwerkelijke meerwaarde van belangrijke publieke investeringen mag incasseren en er daadwerkelijk van mag profiteren?
Systeemkritiek mag geen systeemgijzeling worden
Het systeem is complex en taai, dat klopt. Maar dat mag geen reden zijn om niets te doen. Juist in de knelpunten schuilt richting: in belasting, plankosten, ketens, eigendomslogica. Wie niets doet, laat het systeem zichzelf reproduceren.
We kunnen niet alles tegelijk oplossen. Maar we kunnen wél kiezen: waar willen we breken met vanzelfsprekendheid? Waar leggen we de grens tussen waarde toevoegen en waarde onttrekken?
In mijn optiek leidt dit alles tot een slotstelling: Elke poging tot betaalbare woningbouw zonder eigendomsvoorwaarden is een cadeautje aan het systeem dat het probleem veroorzaakt.
Met als slotvraag: hoe kunnen we samen met alle betrokken woonpartijen voorkomen dat dit gebeurt en de woningmarkt weer in balans brengen?
