Huizenprijzen stijgen opnieuw in bijna alle gemeenten, meldt het CBS in mei 2025. Tegelijk blijkt uit Kadastercijfers dat starters in steden meer kansen zien, terwijl doorstromers vaker buiten de stad kopen. Twee berichten die lijken te wijzen op een ‘soort van licht herstel’ van de woningmarkt. Maar wat als dit niet zozeer herstel is, als wel een verschuiving van het probleem?
Wie verder terugkijkt dan het kwartaal, ziet een opvallend patroon: huizenprijzen zijn in Nederland sinds 1945 veel sneller gestegen dan de inkomens. Die ontwikkeling is niet alleen zichtbaar in grafieken, maar ook voelbaar in het dagelijks leven van mensen die een huis proberen te kopen.
Terwijl lonen weliswaar zijn meegegroeid met inflatie en economische groei, hebben woningprijzen een eigen vlucht genomen. De woning is steeds minder een gebruiksgoed geworden, en steeds meer een investeringsobject.
Wat begon als sociaal ideaal: wonen voor iedereen en dat verankeren in woonbeleid, is steeds meer een technische opgave geworden. Worden woningen nog steeds voor mensen gebouwd, of is steeds meer de (financiële) spreadsheet leidend?
Terug naar 1945: van wederopbouw naar woningdruk
Stel: we nemen 1945 als nulpunt en zetten de gemiddelde huizenprijs en het gemiddelde besteedbare inkomen op index 100. Zie de tabel en grafiek hiernaast (klik er op voor grotere weergave).
Wat blijkt? De huizenprijs groeit in 80 jaar tijd tot index 8.000, terwijl het besteedbare inkomen slechts stijgt tot zo'n 1.450. Oftewel: huizen zijn 80 keer zo duur geworden, terwijl ons inkomen slechts 14,5 keer is gestegen. Deze kloof groeit niet geleidelijk, maar versnelt vooral in de afgelopen decennia, met name sinds de jaren 90, toen rentepercentages daalden en leennormen verruimden.
Dat verschil wordt zichtbaar in woonlasten: ging in 1945 zo'n 15% van het inkomen naar wonen, dan is dat in 2025 opgelopen tot ruim 80%, als we alleen naar de prijsverhouding kijken. In werkelijkheid worden die lasten deels gedempt door lage rente of lange looptijden, maar het patroon is duidelijk: wonen is structureel zwaarder gaan drukken op het huishoudboekje. Wat voorheen een betaalbare basisbehoefte was, is steeds meer een financieel compromis geworden. Steeds vaker moeten huishoudens kiezen tussen betaalbaarheid, locatie en kwaliteit. Voor steeds meer mensen voelt de woningmarkt niet langer als een plek van keuze, maar als een strijd om toegang.
Wat verklaart die kloof?
De inkomens zijn meegegroeid met arbeid en inflatie. Maar de woningprijzen reageren op hele andere krachten: rentestanden, leennormen, verwachtingen en schaarste. Die krachten zijn bovendien sterker geworden naarmate wonen een grotere rol is gaan spelen in vermogensvorming, pensioenplanning en intergenerationele overdracht.
-
Toen de hypotheekrente door de jaren heen daalde van 10% (in 1990) naar onder de 2% (in 2011), konden mensen ineens veel meer lenen. Dit vergrootte niet alleen hun koopkracht op papier, maar werkte ook prijsopdrijvend op de markt.
-
Rijksbeleid zoals de hypotheekrenteaftrek maakte lenen extra aantrekkelijk, zeker voor hogere inkomens. Dit beleid hield bovendien jarenlang de huizenprijzen kunstmatig hoog, zelfs in perioden van economische neergang.
-
De woningvoorraad groeide traag, terwijl de bevolking én de vermogenspositie van huishoudens groeide. Tegelijk werd het voor beleggers aantrekkelijk om in woningen te investeren, zeker in stedelijke gebieden, wat de druk op starters verder vergrootte.
Huizen werden niet alleen een plek om te wonen, maar ook een vorm van zekerheid, status en investering. En daarmee ging de prijsstijging zichzelf voeden. De verwachting dat een woning altijd meer waard wordt, zorgde voor een self-fulfilling prophecy, waarbij kopers, banken en beleidsmakers elkaars logica versterkten. Het gevolg: een woningmarkt die steeds verder losraakt van de inkomensrealiteit.
Het nieuwe normaal?
We zijn ons in Nederland gaan aanpassen:
-
Tweeverdieners zijn de norm geworden
-
Ouders helpen met schenken of garant staan
-
Hypotheken lopen 30 jaar, soms met aflossingsvrije delen
-
Starters worden steeds creatiever: samen kopen met vrienden, tiny houses, of tijdelijke constructies met familievermogen
-
Werkgevers dragen soms bij, via woonregelingen of voorschotten op het loon
En zo lijkt de markt zich te herstellen. Starters kopen weer in steden, zegt het Kadaster. Maar de vraag is: op basis waarvan? Niet omdat de verhouding tussen inkomen en woningwaarde structureel is verbeterd, maar omdat mensen nieuwe manieren vinden om zich aan te passen aan het systeem. Doorstromers wijken uit naar de randen, waar de druk iets lager is en ruimte betaalbaarder. Het systeem schuift, maar verandert het werkelijk?
De fundamentele dynamiek blijft: wie al bezit heeft, bouwt verder vermogen op. Wie instapt, doet dat met meer risico en afhankelijkheid. Wat als dat 'herstel' vooral een nieuwe verdeling van kwetsbaarheid is?
Klik op de grafiek en de tabel om deze te vergroten
Toelichting:
- Basis = 1945 met een geschatte prijs van €5.000
- Prijsontwikkelingen tussen decennia zijn gesimplificeerd om een helder beeld te geven, dus geen jaarlijkse schommelingen
- De index 100 is puur relatief: het gaat om groeiverhoudingen, niet om precieze eurobedragen per jaar
- De index laat zien dat huizenprijzen in 2025 ongeveer 80 keer hoger liggen dan in 1945
- De sterkste stijging zit tussen 1980 en nu — mede door deregulering, schaarste, en lage rentes
Bronnen:
- Centraal Bureau voor de Statistiek (CBS) – Voor recente cijfers vanaf ±1995 over de gemiddelde verkoopprijs van bestaande koopwoningen
- Woningmarktrapporten van DNB, Kadaster en Rabobank – Voor context en inflatiecorrectie.
- Historische CPI-reeksen (inflatie-index) – Om prijzen uit eerdere jaren naar euro’s van nu om te rekenen.
Wat willen we van wonen?
Als wonen structureel uit de pas loopt met inkomen, dan is de vraag niet alleen economisch, maar ook normatief. Wat willen we eigenlijk dat wonen betekent? Is het een recht, een markt, of een belegging? En wie heeft de macht om die keuze te maken?
Zolang grondprijzen en woningproductie volledig marktgedreven blijven, zal de kloof tussen prijs en inkomen zich telkens opnieuw vormen. Pas als gemeenten, coöperaties en maatschappelijke partijen meer greep krijgen op de grond, de productie én het eigendom, kunnen we aan een ander normaal bouwen.
Steeds vaker rijst de vraag of de norm voor betaalbaar bouwen (met een koopgrens van 405.000 euro in 2025) nog wel haalbaar is voor mensen. De Vereniging Eigen Huis (VEH) pleit bijvoorbeeld voor een grens van maximaal 300.000 euro, omdat dit aansluit bij wat betaalbaar is voor een huishouden met een inkomen van 1,5 keer modaal.
Daarnaast speelt de hypotheekrenteaftrek een cruciale rol in Nederland en is een bepalende factor in financiële beslissingen. Het is daarom essentieel om goed te bekijken hoe we hiermee omgaan. Dat vraagt politieke keuzes, visie én financiële durf.
Bovendien is transparantie rondom hypotheekrente en bijbehorende voorwaarden van groot belang. Voor veel huizenkopers kunnen complexe renteconstructies en verborgen kosten een struikelblok zijn. Het stimuleren van duidelijkheid en toegankelijkheid bij hypotheekaanbiedingen kan niet alleen consumenten meer vertrouwen geven, maar ook bijdragen aan een gezondere woningmarkt waarin eerlijke keuzes centraal staan.
En misschien is dat wel de échte herstelvraag van de woningmarkt: Wat vandaag ‘normaal’ is, kan morgen alweer voorbij zijn. Durven we daar conclusies uit te trekken?
NOG EEN INZICHT >>
Een overzicht van data en grafieken toont de verhouding tussen bruto-nettolonen en huizenprijzen in 1990, 2020 en 2025. Klik er op voor grotere versies. Hieruit blijkt duidelijk hoe de kloof tussen huizenprijzen en inkomens fors is toegenomen:
-
In 1990 kon iemand met een modaal inkomen een huis kopen voor een prijs die ongeveer 4 keer het jaarsalaris bedroeg.
-
In 2020 was dit al opgelopen tot meer dan 9 keer het modale jaarsalaris.
-
In 2025 ligt dit boven de 10 keer het modale jaarsalaris.
Deze cijfers tonen aan dat huizenprijzen veel sneller zijn gestegen dan inkomens, waardoor de betaalbaarheid van koopwoningen steeds verder onder druk komt te staan.
De gegevens zijn afkomstig van het CBS (modale inkomens) en het Kadaster (gemiddelde transactieprijzen).
Meer lezen en zien over woningmarkt en betaalbaarheid >>
Klik op de tabel en grafiek voor grotere versies