In de jaren ’50 en ’60 groeide Nederland explosief. De kinderen van de babyboomers – geboren in de jaren ’80 en ’90 – zijn inmiddels 30 à 40 jaar oud, en vormen nu zélf een piekgeneratie. Ze zoeken ruimte: om te wonen, werken, een gezin te stichten. Maar waar hun ouders destijds konden doorstromen naar ruime gezinswoningen in uitbreidingswijken, stuiten zij op een muur van schaarste.
De cijfers bevestigen dit beeld. Volgens het Kadaster is de gemiddelde koopwoning inmiddels meer dan negen keer een modaal inkomen waard. En volgens data van onder andere ABF Research, het CBS en het Ministerie van BZK is het woningtekort in 2025 opgelopen op tot ruim 390.000 woningen. Toch staat het probleem niet alleen op de bouwplaats, maar ook in de bestaande stad. Veel ruimte zit ‘op slot’.
De vertrouwde woning als anker én obstakel
Ouderen blijven vaak lang in hun woning wonen – en dat is begrijpelijk. Het huis voelt vertrouwd, het financiële plaatje is gunstig, de buurt is bekend. Wie lang op één plek woont, ontwikkelt wortels. Die laat je niet zomaar los.
Maar diezelfde stabiliteit vormt ook een blokkade. Veel ouderen wonen in relatief ruime woningen uit de jaren ’60–’80: degelijk, met tuin, op goede plekken in de stad. Woningtypes waar jonge gezinnen dolgraag willen wonen – maar ze komen zelden vrij. Zo wordt het huis van de één, de schaduw van de ander.
De pijn zit in de schaarste aan alternatieven. Wie nu tussen de 30 en 45 jaar is, komt vaak tussen wal en schip. De sociale huur is nauwelijks toegankelijk door lange wachtlijsten. De vrije sector is fors in prijs gestegen – huren van € 1.200 tot € 1.800 per maand zijn eerder regel dan uitzondering – en koopwoningen zijn voor veel huishoudens onbereikbaar geworden. Zelfs met twee inkomens blijkt het moeilijk om iets te vinden dat betaalbaar én geschikt is voor gezinsvorming.
Daarmee ontstaat een nieuwe generatie die economisch volwassen is, maar woontechnisch vastloopt. Dit leidt tot uitgestelde keuzes: het samenwonen, het krijgen van kinderen, of het verhuizen naar een buurt die beter past. Veel dertigers blijven noodgedwongen langer in een kleine woning, een tijdelijke huur of zelfs bij hun ouders. De ruimtelijke dynamiek die nodig is om steden levendig en doorstromend te houden, wordt hierdoor stug en stroperig. Wat blijft, is een woningmarkt die is vastgelopen.
Het is een boeiende (filosofische) vraag: hoe kan iets tegelijk solide basis en maatschappelijke barrière zijn? Iets om mee aan de slag te gaan om dit te doorbreken.
Vanuit ouderen: de ruimte lijkt er, maar blijft onbenut
Wie alleen naar de kaart kijkt, ziet ruimte voor woningbouw. Maar in de praktijk blijkt die ruimte beperkt beschikbaar vanwege alle maatschappelijke wensen en eisen. Er wordt simpelweg te weinig gebouwd – en wat wél gebouwd wordt, sluit zelden aan bij de wensen van ouderen. Nieuwbouwappartementen zijn vaak kleiner, duurder en voelen voor veel senioren als een achteruitgang in hun wooncarrière. Het aanbod mist herkenbaarheid, comfort of het gevoel van ‘vooruitgang’. Voor bouwers is dit geen populair segment – terwijl het misschien wel het gevoeligste is. Inmiddels erkennen we dat goed ouderenhuisvestingsbeleid juist een sleutel is tot doorstroming voor iedereen, maar de juiste nieuwbouwwoningen worden nog weinig gebouwd.
In de bestaande voorraad lijkt wél potentieel te zitten. Veel ouderen wonen ruim, maar hun woning sluit steeds minder aan bij hun levensfase. Zeker na het overlijden van een partner wordt een groot huis vaak een stille plek. Toch wordt verhuizen zelden overwogen. Aanpassen, splitsen of delen voelt als verlies van autonomie en privacy. Dat is niet onwil, maar vaak emotioneel en praktisch begrijpelijk. Wat ontbreekt is niet de intentie, maar het handelingsperspectief.
We leven in een tijd van individueel zwermen: mensen willen best in beweging komen, maar alleen als het past bij hun ritme, situatie en gevoel van regie. Sommigen willen wel, maar kunnen niet – ze verdwalen in regels, portalen, onbekende financiële gevolgen. Anderen zouden kunnen, maar willen niet – ze zien geen aantrekkelijk alternatief, of ervaren angst voor verlies. Juist daar ligt een opdracht voor beleid: om niet te duwen, maar te helpen oriënteren. Initiatieven met wooncoaches of seniorenmakelaars laten zien dat aandacht meer doet dan argumenten. Door het proces persoonlijk en overzichtelijk te maken, kunnen drempels worden verlaagd – niet voor iedereen tegelijk, maar wel voor velen in hun eigen tempo.
Jongeren willen zelfstandig starten, maar worden belemmerd
Jongeren tussen de 30 en 40 jaar staan te trappelen om hun wooncarrière te vervolgen – bij voorkeur in een eigen koopwoning met toekomstperspectief, in de buurt van voorzieningen. Uit onderzoek van BPD blijkt dat een stenen koopwoning nog steeds de voorkeur heeft, niet alleen om privacy en vrijheid – ook millennials in de stad kiezen voor kopen boven huren. Sociale huurwoningen worden nauwelijks als alternatief gezien, en gedeeld wonen voelt eerder als noodgreep dan bewuste keuze. Er is dus een stevige vraag naar zelfstandige woningen met voldoende ruimte die bovendien passen bij een levensfase waarin gezinsvorming centraal staat.
Toch is er in de praktijk nauwelijks ruimte voor hun ambities. Volgens ING ervaart 70% van de starters het “(zeer) moeilijk” om een geschikte koopwoning te vinden, en nemen belangrijke levenskeuzes zoals samenwonen en kinderen krijgen daardoor uitstel aan.
De krapte speelt evenzeer in de huursector: huurprijzen in de vrije sector liggen tussen €1.200 en €1.800 per maand, een financiële last die bij sommigen oploopt tot 43% van het netto inkomen. En degenen die wél willen en kunnen kopen, verliezen het vaak door concurrentie van doorstromers met overwaarde en beleggers met kapitaal. Zo ontstaat een generatie die wel de ruimte zoekt, maar geen kans krijgt.
Dat blijkt ook uit CBS-onderzoek: van de 18–35‑jarigen die willen verhuizen, slaagt nog geen helft erin binnen twee jaar daadwerkelijk een zelfstandige woning te vinden. Het percentage daalt bovendien over de jaren. Bovendien geeft 46% van de thuiswonende jongeren aan een koopwoning te willen, een stijging vergeleken met eerdere jaren. Toch eindigt slechts ongeveer 23% van hen binnen twee jaar met een koopwoning. De discrepantie tussen willen en werkelijkheid is groot, met forse vertragingen in levensplannen als gevolg – zoals samenwonen, gezinsvorming of carrièrestappen.
De markt houdt de pas er niet in, mede omdat de woningmarkt vooral werkt als voorraadmarkt: je kunt alleen kopen of huren wat daadwerkelijk vrijkomt, in een systeem dat zwak anticipeert op vraagpatronen. Starters vormen zo structureel de achterblijvers – geen gebrek aan ambitie, maar aan opties.
Socratische vraag: in hoeverre moeten we het woonideaal – eigen huis, binnenstedelijk, zonder delen – herijken, of juist ons systeem zo inrichten dat dit ideaal haalbaar wordt?
Naar beleid dat ruimte maakt
Als wonen een dynamisch systeem is, dan moet beleid niet alleen bijsturen, maar ook ruimte vrijspelen – in steen, in keuzes en in verbeelding. Dat vraagt om maatregelen die niet focussen op één groep, maar op de keten als geheel.
Doorstroming is geen vanzelfsprekendheid en werkt niet vanzelf. Het is geen simpele optelsom van bouwen, verhuizen en vrijkomen. Het is een complex sociaal weefsel, waarin financiële prikkels, woonvoorkeuren, levensfases en psychologische ankers met elkaar verstrikt zijn.
Sturen op doorstroming vraagt dus niet alleen om stenen, maar ook om cultuurverandering. Geen rigide modellen, maar ruimte voor zachte tussenstappen: gesprek, begeleiding, verleiding. Pas als zowel ouderen als starters perspectief zien, kan de woningmarkt weer gaan bewegen.
Gebruik slimme prikkels: verhuispremies, tijdelijke huurcontracten met terugvaloptie, of het meeverhuizen van zorg- of dienstverleners kunnen net het verschil maken tussen blijven hangen en in beweging komen.
Woonbeleid moet niet duwen, maar uitnodigen. Het moet schakels maken tussen levensfasen, woningtypen en woonvormen – zodat de stad weer gaat ademen.
Tot slot – Wonen als gedeeld goed
Wonen raakt aan wie we zijn, aan wat we verlangen, aan wat we achterlaten. Maar het raakt ook aan de ruimte die we elkaar gunnen — letterlijk en figuurlijk. In een vergrijzend land met een jonge generatie in de wacht, moeten we durven bewegen. Niet omdat het makkelijk is, maar omdat het nodig is.
Wonen en daarmee woonbeleid is een keten van keuzes. Zie het als een stedelijke schakelkast, mer een reeks verbonden ‘modules’: ouderen, starters, gezinnen, aandachtsgroepen, sociale huur, middenhuur, koop, etc. Elk segment kent eigen type woningen die daar bij passen. Het systeem werkt alleen als alle delen goed met in verbinding staan en woningzoekende daar tussen kunnen schakelen. Pas als álle schakels (kunnen) meebewegen, kan de stad weer ademen.
Juist omdat het geen eenvoudige opgave is, moeten daar aan blijven werken. Er is niet een magische oplossing, maar het is een keten van oplossingen.
Vijfdelige serie over Wonen in Nederland
Deze blog maakt deel uit van een vijfdelige serie. Ontdek ook de andere blogs uit deze reeks:
- De toekomst woont al in ons verleden
-
Morele keuzes in wonen - wie maakt ruimte voor wie (komt binnenkort)
Volg mijn blogs hier of op LinkedIN voor dit soort verdiepingen. En laat vooral weten: hoe zie jij jouw rol — als bewoner, als beleidsmaker, of als generatiegenoot — in de woningmarkt van morgen?
