Echo van de babyboom – een nieuwe druk op ruimte

De pijn zit in de schaarste aan alternatieven. Wie nu tussen de 30 en 45 jaar is, komt vaak tussen wal en schip. De sociale huur is nauwelijks toegankelijk door lange wachtlijsten. De vrije sector is fors in prijs gestegen – huren van € 1.200 tot € 1.800 per maand zijn eerder regel dan uitzondering – en koopwoningen zijn voor veel huishoudens onbereikbaar geworden. In 2024 is een gemiddelde koopwoning meer dan negen keer een modaal inkomen waard (dubbel met intro moet anders: zin weg?). Zelfs met twee inkomens blijkt het moeilijk om iets te vinden dat betaalbaar én geschikt is voor gezinsvorming.

Daarmee ontstaat een nieuwe generatie die economisch volwassen is, maar woontechnisch vastloopt. Dit leidt tot uitgestelde keuzes: het samenwonen, het krijgen van kinderen, of het verhuizen naar een buurt die beter past. Veel dertigers blijven noodgedwongen langer in een kleine woning, een tijdelijke huur of zelfs bij hun ouders. De ruimtelijke dynamiek die nodig is om steden levendig en doorstromend te houden, wordt hierdoor stug en stroperig. Wat blijft, is een woningmarkt waarin plek is – maar niet voor wie zoekt.

Het is een boeiende (filosofische) vraag: hoe kan iets tegelijk solide basis en maatschappelijke barrière zijn? Iets om mee aan de slag te gaan om dit te doorbreken.

Vanuit ouderen: de ruimte lijkt er, maar blijft onbenut

Wie alleen naar de kaart kijkt, ziet ruimte. Maar in de praktijk blijkt die ruimte beperkt beschikbaar. Er wordt simpelweg te weinig gebouwd – en wat wél gebouwd wordt, sluit zelden aan bij de wensen van ouderen. Nieuwbouwappartementen zijn vaak kleiner, duurder en voelen voor veel senioren als een achteruitgang in hun wooncarrière. Het aanbod mist herkenbaarheid, comfort of het gevoel van ‘vooruitgang’. Voor bouwers is dit geen populair segment – terwijl het misschien wel het gevoeligste is. Zelden wordt erkend dat goed ouderenhuisvestingsbeleid juist een sleutel is tot doorstroming voor iedereen.

In de bestaande voorraad lijkt wél potentieel te zitten. Veel ouderen wonen ruim, maar hun woning sluit steeds minder aan bij hun levensfase. Zeker na het overlijden van een partner wordt een groot huis vaak een stille plek. Toch wordt verhuizen zelden overwogen. Aanpassen, splitsen of delen voelt als verlies van autonomie en privacy. Dat is niet onwil, maar vaak emotioneel en praktisch begrijpelijk. Wat ontbreekt is niet de intentie, maar het handelingsperspectief.

We leven in een tijd van individueel zwermen: mensen willen best in beweging komen, maar alleen als het past bij hun ritme, situatie en gevoel van regie. Sommigen willen wel, maar kunnen niet – ze verdwalen in regels, portalen, onbekende financiële gevolgen. Anderen zouden kunnen, maar willen niet – ze zien geen aantrekkelijk alternatief, of ervaren angst voor verlies. Juist daar ligt een opdracht voor beleid: om niet te duwen, maar te helpen oriënteren. Initiatieven met wooncoaches of seniorenmakelaars laten zien dat aandacht meer doet dan argumenten. Door het proces persoonlijk en overzichtelijk te maken, kunnen drempels worden verlaagd – niet voor iedereen tegelijk, maar wel voor velen in hun eigen tempo.

Jongeren willen zelfstandig starten, maar worden belemmerd

Jongeren tussen de 30 en 40 jaar staan te trappelen om hun wooncarrière te vervolgen – bij voorkeur in een eigen koopwoning met toekomstperspectief, in de buurt van voorzieningen. Uit onderzoek van BPD blijkt dat een stenen koopwoning nog steeds de voorkeur heeft, niet alleen om privacy en vrijheid – ook millennials in de stad kiezen voor kopen boven huren  . Sociale huurwoningen worden nauwelijks als alternatief gezien, en gedeeld wonen voelt eerder als noodgreep dan bewuste keuze  . Er is dus een stevige vraag naar zelfstandige woningen met voldoende ruimte die bovendien passen bij een levensfase waarin gezinsvorming centraal staat.

Toch is er in de praktijk nauwelijks ruimte voor hun ambities. Volgens ING ervaart 70 % van de starters het “(zeer) moeilijk” om een geschikte koopwoning te vinden, en nemen belangrijke levenskeuzes zoals samenwonen en kinderen krijgen daardoor uitstel aan  . De krapte speelt evenzeer in de huursector: huurprijzen in de vrije sector liggen tussen €1.200 en €1.800 per maand, een financiële last die bij sommigen oploopt tot 43 % van het netto inkomen  . En degenen die wél willen en kunnen kopen, verliezen vaak het pleit door concurrentie van doorstromers met overwaarde en beleggers met kapitaal  . Zo ontstaat een generatie die wel de ruimte zoekt, maar geen kans krijgt.

Dat blijkt ook uit CBS-onderzoek: van de 18–35‑jarigen die willen verhuizen, slaagt nog geen helft erin binnen twee jaar daadwerkelijk een zelfstandige woning te vinden; het percentage daalt bovendien over de jaren  . Bovendien geeft 46 % van de thuiswonende jongeren aan een koopwoning te willen, een stijging vergeleken met eerdere jaren  . Toch eindigt slechts ongeveer 23 % van hen binnen twee jaar met een koopwoning  . De discrepantie tussen willen en werkelijkheid is groot, met forse vertragingen in levensplannen als gevolg – zoals samenwonen, gezinsvorming of carrièrestappen  .

De markt houdt de pas er niet in, mede omdat de woningmarkt vooral werkt als voorraadmarkt: je kunt alleen kopen of huren wat daadwerkelijk vrijkomt, in een systeem dat zwak anticipeert op vraagpatronen  . Starters vormen zo structureel de achterblijvers – geen gebrek aan ambitie, maar aan opties.

Socratische vraag: in hoeverre moeten we het woonideaal – eigen huis, binnenstedelijk, zonder delen – herijken, of juist ons systeem zo inrichten dat dit ideaal haalbaar wordt?

Naar beleid dat ruimte maakt

Als wonen een dynamisch systeem is, dan moet beleid niet alleen bijsturen, maar ook ruimte vrijspelen – in steen, in keuzes en in verbeelding. Dat vraagt om maatregelen die niet focussen op één groep, maar op de keten als geheel.

Doorstroming is geen vanzelfsprekendheid en werkt niet vanzelf. Het is geen simpele optelsom van bouwen, verhuizen en vrijkomen. Het is een complex sociaal weefsel, waarin financiële prikkels, woonvoorkeuren, levensfases en psychologische ankers met elkaar verstrikt zijn.

Sturen op doorstroming vraagt dus niet alleen om stenen, maar ook om cultuurverandering. Geen rigide modellen, maar ruimte voor zachte tussenstappen: gesprek, begeleiding, verleiding. Pas als zowel ouderen als starters perspectief zien, kan de woningmarkt weer gaan bewegen.

Voor ouderen:

• Bied persoonlijke begeleiding: seniorenmakelaars en wooncoaches maken drempels lager, opties concreter, en zorgen voor vertrouwen in het proces.

• Herontwikkel vertrouwde wijken: transformeer jaren ’60–’80 wijken in gemengde woonomgevingen met levensloopgeschikte woningen, zonder het karakter te verliezen.

• Maak alternatieven aantrekkelijk: ontwikkel goed gelegen, comfortabele woningen die voelen als een nieuwe fase – niet als inleveren.

Voor starters en jonge gezinnen:

• Zorg voor een robuust segment in de middeldure huur: tussen sociale huur en dure koop ontstaat nu een gat waarin velen vallen. Geef ruimte aan concepten met huurprijzen rond €800–€1.200, zonder torenhoge servicekosten.

• Versnel betaalbare koop: ontwikkel nieuwbouw met gedeelde voorzieningen of bescheiden oppervlak, maar wel met zeggenschap en uitbreidbaarheid – denk aan ‘groeimodellen’.

• Benut bestaande woningen slimmer: ondersteun transformatie, splitsing of tijdelijke bewoning van grotere gezinswoningen door jonge huishoudens, mits met respect voor zittende bewoners.

• Ontwikkel woonloopbanen: net zoals we werk of zorg loopbaanmatig benaderen, kunnen we ook wonen zien als een ontwikkelpad – met keuzemomenten, begeleiding en maatwerk.

En voor iedereen geldt:

• Gebruik slimme prikkels: verhuispremies, tijdelijke huurcontracten met terugvaloptie, of het meeverhuizen van zorg- of dienstverleners kunnen net het verschil maken tussen blijven hangen en in beweging komen.

Woonbeleid moet niet duwen, maar uitnodigen. Het moet schakels maken tussen levensfasen, woningtypen en woonvormen – zodat de stad weer gaat ademen.