Wijken uit de jaren ’60 tot ’80 ogen op het eerste gezicht vaak rustig, groen en stabiel. Brede straten, volwassen bomen, nette tuinen. Maar achter die gevels vol baksteen en herinnering voltrekt zich een stille verschuiving. De bewoners worden ouder. Veel van de kinderen zijn al lang uit huis. En de komende vijftien jaar komt een groot deel van deze woningvoorraad beschikbaar — niet door plannen, maar door levensloop.
Volgens CBS-data en het RIGO-onderzoek “Wonen en ouderen” (2018) wonen veel ouderen (70+) in de woning die ze betrokken in hun gezinsfase — met een piek in wijken gebouwd in de periode 1950–1980. Deze woningen liggen vaak in uitbreidingswijken rond middelgrote steden, zoals Presikhaaf (Arnhem), Paddepoel (Groningen), Lunetten (Utrecht) of Holtenbroek (Zwolle). Veel ouderen zijn daar blijven wonen na het vertrek van hun kinderen.
Een intrigerende paradox: juist de meest kansrijke woningen voor jonge gezinnen (een ruime eengezinswoning met tuin) zijn langdurig bezet door kleinere huishoudens (veelal alleenstaande ouderen). Dat biedt kansen. Want juist deze woningen liggen op plekken die goed ontsloten zijn, met voorzieningen in de buurt en volop bestaand stedelijk weefsel. Hier kunnen we optoppen, splitsen, herontwikkelen of nieuwe woningtypes toevoegen.
Maar benutten we die kans? Of wachten we, woning voor woning, totdat iets toevallig vrijkomt? Deze blog verkent de paradox van de bestaande wijk als toekomstmotor — en de vraag wat daarvoor nodig is van beleid, markt én bewoners.
Achter rustige gevels ontstaat beweging: vergrijzing, leegstand en de stille kans op vernieuwing
Kans én knelpunt: waarom er zo weinig mee gebeurt
De ruimtelijke en maatschappelijke potentie is groot, maar wordt zelden benut. Twee bezwaren keren telkens terug:
1. De businesscase is niet rond te krijgen. Bouwen binnen bestaand gebied is vaak duurder dan nieuwbouw op uitleglocaties. Dat komt door:
-
complexiteit van funderingen en bestaande infrastructuur;
-
hogere proceskosten (participatie, bezwaar, sloop);
-
kleinere schaalgrootte en langere doorlooptijd.
Bouwen binnen bestaand stedelijk gebied blijkt in de praktijk vaak duurder tot 20% dan nieuwbouw op uitleglocaties; grotendeels door hogere voorbereiding- , participatie- en bouwkosten.
Volgens het PBL vergt verdichting binnen bestaand stedelijk gebied gemiddeld 15–25% hogere investeringskosten per woning dan uitleglocaties (PBL, 2020). Ook studies in Noord-Holland en Zuid-Holland tonen dit aan. Toch zijn er plekken waar het wél lukt — bijvoorbeeld als gemeenten co-investeren of herontwikkeling koppelen aan verduurzaming, waardoor meerdere geldstromen samenkomen.
2. De eigendom is versnipperd. Veel van deze wijken bestaan uit koopwoningen, met tientallen eigenaren per blok. Die hebben uiteenlopende wensen, plannen en belangen. Dit maakt collectieve actie lastig. VvE-regels remmen herontwikkeling vaak af, omdat unanimiteit vereist is voor grote ingrepen. Zelfs kleine verbouwingen worden zo een juridische puzzel.
Lees meer hierover in verkenningen als:
Paradoxaal genoeg zijn dit juist de wijken waar fysieke ruimte én woningkwaliteit aanwezig zijn — maar waar de regels, eigendomsstructuren en samenwerking die nodig zijn om iets in beweging te zetten ontbreken. Er is geen plan, geen aanspreekpunt en geen gezamenlijk eigenaarschap om de kansen echt te benutten: een gebrek aan institutionele ruimte.
Kosten en kansen in balans: waarom binnenstedelijk bouwen vaak duurder is, maar ook meer oplevert
Wat kunnen we wél doen – beleid én markt in beweging
Om de potentie van deze wijken te benutten, is een gezamenlijke inzet nodig. Niet alleen van gemeenten, maar ook van het Rijk, provincies én marktpartijen. Daarnaast is het essentieel om bewoners actief te betrekken bij het vernieuwen en herinrichten van hun wijken. Door middel van participatiebijeenkomsten, enquêtes en samenwerkingsprojecten kunnen bewoners hun ideeën en behoeften delen, wat leidt tot een meer gedragen en duurzame aanpak. Wanneer bewoners zich gehoord voelen en onderdeel zijn van het proces, ontstaat er niet alleen meer betrokkenheid, maar ook een grotere kans op succesvolle en langdurige verbeteringen in de wijk.
Wat kan het openbaar bestuur doen?
-
Rijksoverheid: vereenvoudig het VvE-recht, breid de Regeling Woningbouwimpuls uit naar herstructurering, stel gebiedsspecifieke fondsen in voor gecombineerde opgaven (wonen + energie + vergrijzing).
-
Provincies: geef in ruimtelijk beleid prioriteit aan binnenstedelijke transformatie (via regionale verstedelijkingsstrategieën en woningbouwprogrammering) en zet gerichte financiële middelen in om regionale uitdagingen zoals vergrijzing, krimp of verdichting binnen de bestaande woningvoorraad te ondersteunen.
-
Gemeenten: werk gebiedsgericht, stel actiegerichte wijkplannen op, faciliteer ‘gebiedsmakelaars’, ondersteun bewonersinitiatieven, en maak zelf als grondeigenaar (inzetten voorkeursrecht) of erfpachtpartner de eerste stap.
Wat kunnen marktpartijen doen?
-
Ga van projectdenken naar buurttransformatie: investeer in langjarige aanwezigheid en partnerschappen.
-
Ontwikkel rendabele en doordachte modellen voor kleine productieseries en innovatieve, flexibele woonvormen die aansluiten bij diverse behoeften.
-
Werk actief samen met bewoners en woningcorporaties aan gedeelde planningen. Bekijk het daarbij niet alleen vanuit (korte termijn) rendement, maar ook vanuit maatschappelijk rendement.
-
Zie onzekerheid niet als een bezwaar, maar als een essentieel onderdeel van de waardecreatie: juist hier wordt de toekomst gebouwd, waarmee je jouw bedrijf toekomstgericht en toekomstbestendig maakt.
-
In tegenstelling tot grootschalige uitleglocaties, waar herhaling en voorspelbaarheid vaak domineren, vraagt transformatie van bestaande wijken om maatwerk, creativiteit en samenwerking — en dat levert andere, diepere waarde op.
-
Hier zijn goede voorbeelden van:
Beleidsmakers, bouwers en bewoners werken samen aan vernieuwing van binnenuit
Filosofische reflectie: wie bepaalt de toekomst van het verleden?
De onderliggende spanning raakt een kernvraag van stadsfilosofie: hoe publiek mag het private in bestaand stedelijk gebied worden als de maatschappelijke noodzaak groeit om buurten en wijken toekomstbestendig te maken?
Woningen zijn particulier bezit, maar ze maken deel uit van het collectieve stedelijke lichaam. Als de woningmarkt als systeem vastloopt, kunnen we dan van individuele keuzes blijven uitgaan?
Deze vraag geldt niet alleen voor beleidsmakers, maar ook voor ontwikkelaars én bewoners. Wat vraagt dit van ons als samenleving? Van het rijk dat regelt, de provincie die stimuleert en aanjaagt, de gemeente die uitnodigt, de ontwikkelaar die bouwt — maar ook van de bewoner die bezit. Wie bepaalt de toekomst van de bestaande voorraad?
Daarnaast is het belangrijk om te kijken naar de rol van samenwerking en communicatie tussen alle betrokkenen. Hoe kunnen we ervoor zorgen dat iedereen bij het proces wordt betrokken en dat ideeën en zorgen vanuit verschillende perspectieven worden gehoord? De belangen zijn groot, sterk en complex. Het bundelen van kennis en ervaringen kan leiden tot innovatieve oplossingen die niet alleen efficiënt zijn, maar ook breed gedragen worden binnen de samenleving.
De paradox is complex, maar de richting is relatief eenvoudig: als we iets willen veranderen, zullen we gezamenlijk moeten bewegen.
Ongemakkelijk, maar noodzakelijk
De komende vijftien jaar komt er veel in beweging. Dat is geen gevolg van plannen, maar van demografie en tijd. Juist daarom kunnen we niet blijven afwachten. Vrijkomende woningen in bestaande wijken zijn geen incidenten — het zijn signalen van een systeem op dat nu echt op gang komt én van een kans om koers te verleggen. Dit biedt niet alleen mogelijkheden om de woningnood aan te pakken, maar ook om bestaande wijken te transformeren tot duurzame, toekomstbestendige leefomgevingen.
Daarnaast bieden deze veranderingen een unieke kans om de sociale cohesie in wijken te versterken. Door vrijkomende woningen strategisch in te zetten en te combineren met verbeteringen in de publieke ruimte, kunnen we een inclusieve gemeenschap bevorderen waar iedereen zich thuis voelt. Het versterken van lokale netwerken en gemeenschappelijke voorzieningen speelt hierbij een cruciale rol.
De transformatie van bestaande wijken is complex, juridisch weerbarstig en bestuurlijk traag. Maar het alternatief is stagnatie. En zoals zo vaak in de stad geldt ook hier: wie wacht tot alles vanzelf verandert, verliest het moment waarop je nog kon sturen.
Samenwerking tussen alle betrokken partijen is hierin cruciaal. Gemeenten, ontwikkelaars, bewoners en maatschappelijke organisaties moeten samen aan de basis staan van een succesvolle wijkvernieuwing. Alleen door transparantie en een gezamenlijk gedragen visie kunnen conflicten worden voorkomen en kan er voortgang worden geboekt, waarbij zowel de belangen van de gemeenschap als de ruimtelijke kwaliteit van de wijk worden gewaarborgd.
Durven we dit momentum te benutten?
