‘Betaalbaar bouwen’ blijft een van de meest gebruikte woorden in de woningbouw. Overheden (Rijk, provincie en gemeenten) hanteren vaak het uitgangspunt dat tweederde van de nieuwbouw betaalbaar moet zijn. Een begrijpelijk en bestuurlijk hanteerbaar streven.
Binnen die categorie valt vanuit de nieuwe (nog vast te stellen) Wet Versterking Regie Volkshuisvesting 30 procent sociale huur, aangevuld met ca. 40% een segment koop- en huurwoningen onder een vastgestelde prijsgrens. Voor 2026 ligt die landelijke grens op €420.000 v.o.n., een stijging van €15.000 ten opzichte van 2024.
Voor beleidsmakers is zo’n grens overzichtelijk: een helder getal, jaarlijks geïndexeerd, waarop plannen en prestatieafspraken kunnen worden afgestemd. Maar achter die schijnbare duidelijkheid schuilt een groeiende spanning. Want om een woning van vier ton te kunnen kopen, is nog altijd minimaal twee keer modaal inkomen nodig. Iets wat voor de meeste (jonge) starters, alleenstaanden en flexwerkers onhaalbaar blijft. Juist die groepen nemen in aantal het snelst toe.
Zo ontstaat een paradox: hoe meer we de betaalbaarheidsgrenzen verhogen om de cijfers te laten kloppen, hoe verder de feitelijke betaalbaarheid uit beeld raakt. De woningmarkt lijkt op een systeem dat zichzelf corrigeert in Excel, maar niet in het echte leven. Daarom dit jaarlijkse overzicht, om te zien of de cijfers nog iets zeggen over de werkelijkheid waarin mensen werkelijk kunnen wonen.
Wordt wonen financieel steeds zwaarder?
Betaalbaarheid stijgt op papier, maar daalt in de werkelijkheid.
Betaalbaarheid 2025 in cijfers
De cijfers van eind 2025 laten een opvallend stabiel maar weinig hoopgevend beeld zien. Het modaal inkomen steeg met ongeveer drie procent naar €46.500 bruto per jaar, ofwel €2.856 netto per maand. Daarmee lijkt de koopkracht iets toegenomen, maar dat is grotendeels een papieren effect: inflatie en stijgende woonlasten slikken het verschil vrijwel volledig op.
De gemiddelde hypotheekrente voor tien jaar vast ligt bij de vijf grootste geldverstrekkers nu op 3,68%, iets lager dan de 4,0 à 4,2% van een jaar eerder. Dat lijkt een meevaller, maar de invloed op de leencapaciteit is beperkt. Een alleenstaande met een modaal inkomen kan maximaal circa €225.300 lenen; een tweeverdiener met twee modale inkomens komt uit op €465.850. Dat is ongeveer 3,5% meer dan vorig jaar ... nauwelijks genoeg om de prijsstijgingen in de nieuwbouw bij te benen.
De nieuwe NHG-grens voor 2026 is vastgesteld op €470.000, en de betaalbaarheidsgrens voor koopwoningen op €420.000. Daarmee bevindt een tweemaal modaal huishouden zich precies aan de bovengrens van wat het systeem nog “betaalbaar” noemt. Zie de tabellen hiernaast. Voor een alleenstaand modaal inkomen is instappen in de koopsector feitelijk onmogelijk geworden.
Klik op de tabellen om te vergroten
Huur: middeninkomen, minimale ruimte
Vanaf 2026 verandert er iets fundamenteels in de huursector: de maximale huurprijsgrens voor huurtoeslag vervalt. Dat betekent dat huishoudens met een bescheiden inkomen ook in aanmerking kunnen komen voor huurtoeslag bij woningen in de vrije sector, zolang hun inkomen en vermogen onder de overige grenzen blijven. Een belangrijke stap, bedoeld om de kloof tussen sociale huur en middenhuur te verkleinen.
Toch lost deze maatregel het kernprobleem niet op. De meeste middeninkomens vallen juist buiten de inkomensgrenzen voor huurtoeslag. Zij verdienen te veel voor steun, maar te weinig om de stijgende huren te dragen. Met een netto modaal inkomen van €2.856 per maand is een huur van €900 tot €1.000 nog net betaalbaar ... alles daarboven vergt concessies op energie, mobiliteit of vrije tijd.
De paradox is dus dat de onderkant van de huurmarkt iets ruimer wordt, terwijl de middengroep blijft klemzitten. We bouwen woningen die “betaalbaar” heten, maar waarvan de betaalbaarheid in de praktijk afhankelijk is van fiscale correcties en toeslagen. De vraag is dan ook of we de grenzen blijven opschuiven — of eindelijk het systeem zelf durven bijstellen.
Middeninkomens staan in de schemerzone van de huurmarkt: te veel voor steun, te weinig voor echte financiële ruimte
Van indexeren naar interveniëren
Elk jaar schuiven de grenzen een stukje mee: van €390.000 naar €420.000 voor nieuwe koopwoningen, van huurtoeslagplafonds naar verruiming van het recht zelf. Zo blijft het systeem in beweging, maar nauwelijks in verandering. We corrigeren de cijfers om de werkelijkheid bij te benen, terwijl diezelfde werkelijkheid steeds sneller uit beeld raakt. Betaalbaarheid is daarmee geen vaststaand gegeven meer, maar een bestuurlijke fictie: een cijfer dat ons geruststelt dat we “goed bezig zijn”.
Toch is er een andere manier van kijken mogelijk. Wat als we betaalbaarheid niet langer definiëren vanuit de prijs van de woning, maar vanuit het vermogen van mensen om te wonen, te leven en deel te nemen aan de stad? Dat zou betekenen dat we niet alleen grenzen indexeren, maar mechanismen interveniëren: in grondprijzen, ontwikkelwinsten, rentemarges en regelgeving die schaarste vasthoudt.
De echte keuze ligt dus niet in de hoogte van de grens, maar in de manier waarop we wonen als maatschappelijk recht vormgeven. Zolang we betaalbaarheid als rekensom behandelen, blijft ze een papieren tijger. Zodra we haar zien als gedeelde verantwoordelijkheid, kan ze weer werkelijkheid worden.
Echte betaalbaarheid vraagt geen nieuwe grens, maar de moed om in het systeem zelf te interveniëren