De vergeten verdiepingen

Waarom blijven ze leeg?

Er zijn vele redenen waarom deze verdiepingen leeg blijven:

• Technisch: vaak ontbreekt een zelfstandige toegang, zijn er brandveiligheidsproblemen, of is het pand monumentaal beschermd.

• Juridisch: veel panden hebben een gemengde eigendomsstructuur (bijvoorbeeld splitsingsakten of erfpachtconstructies), en de bestemming laat soms wonen of werken boven winkels niet toe.

• Financieel: de transformatiekosten zijn hoog, zeker in verhouding tot de huuropbrengst. Daarbij ontbreekt het particuliere eigenaren vaak aan ervaring of toegang tot financiering.

In Utrecht wordt actief gewerkt aan het benutten van deze verdiepingen. Zo werden in 2023 circa 95 woningen gerealiseerd boven bestaande winkels. In Delft is het bestemmingsplan zodanig ingericht dat wonen boven winkels vanzelfsprekend is geworden. Delft toont daarmee aan dat beleidsinstrumenten (o.a. bestemming wonen boven winkels) effect kunnen hebben.

De gemeente Gouda steunt de verbouwing van 150 woningen boven winkels. Met de subsidie 'Wonen boven winkels' wil de gemeente het winkelgebied versterken en het woonaanbod vergroten. Wonen boven winkels stimuleert intensiever gebruik van de binnenstad en een betere mix van functies.

En in Zwolle wordt met De Kwartiermaker geëxperimenteerd met nieuwe woningen bovenop bestaande winkelpanden. De vraag is: kijkt Zwolle ook naar het benutten van bestaande verdiepingen?

De paradox is duidelijk: we willen levendige binnensteden, functiemenging en meer woningen. Tegelijkertijd zetten we beleidsmatig vaak barrières op: denk aan parkeernormen, vergunningprocedures en brandveiligheidsregels. Waarom organiseren we onze regelgeving zo dat ze de ruimtelijke doelen tegenwerkt?

Wie wil er wonen boven winkels?

De vraagzijde krijgt vaak te weinig aandacht. Toch blijkt uit het rapport Landelijke Studentenvakbond (LSVb) “Wonen boven winkels” dat studenten en starters wel degelijk interesse hebben in wonen boven winkels, als de kwaliteit voldoende is: denk aan geluid, toegang, daglicht en privacy.

Voor veel jongeren en starters speelt naast betaalbaarheid ook beleving een belangrijke rol. Zij zoeken niet alleen een woning, maar ook een stedelijke levensstijl: nabij horeca, cultuur, OV en werk. Wonen boven winkels biedt dan een uniek profiel: midden in de actie, zonder het prijskaartje van een loft of nieuwbouwappartement.

Tegelijkertijd stellen deze groepen wél eisen aan comfort en kwaliteit. Een eigen voordeur, een veilige entree, voldoende daglicht en geluidsscheiding zijn niet luxe, maar voorwaarden voor een goed stedelijk bestaan. Het zijn dus niet de beperkingen van de plek, maar de mate waarin deze serieus genomen worden, die bepalen of bovenwinkels aantrekkelijk zijn.

Wonen boven winkels is géén neutrale keuze. Het vereist een andere omgang met stedelijkheid: je woont letterlijk in het hart van de stad. Dat vraagt iets van je tolerantie voor dynamiek, maar biedt ook nabijheid, levendigheid en flexibiliteit. Is het wenselijk of slechts noodzakelijk, bijvoorbeeld omdat andere woonopties ontbreken? En hoe gaan we om met mensen die bewust wél kiezen voor deze vorm?

Wat als we dit als een volwaardige woonvorm gaan zien, niet als restcategorie? Stedelijke denkers zoals Jane Jacobs wezen al op het belang van gemengde functies voor sociale veiligheid en stedelijke veerkracht. Kunnen we deze bovenlagen dan ook zien als drager van zo’n gemengde, inclusieve stedelijkheid?

Meer dan wonen: ook werken boven winkels

Niet elke verdieping hoeft per se een woning te worden. Juist voor kleine praktijken, yogastudio’s, makelaars, zzp’ers en lichte zorgfuncties bieden deze verdiepingen interessante mogelijkheden: geen etalage nodig, wel nabijheid tot voorzieningen en bereikbaarheid.

Denk bijvoorbeeld aan een psycholoog met een praktijkruimte van 35 m², een freelance ontwerper met een studio boven een boekwinkel, of een yogadocent die de ruimte deelt met een massagepraktijk.

Deze functies passen binnen de kengetallen van 30 tot 40 m² per werkplek. Ze vragen geen grote oppervlaktes, maar wel goede ontsluiting, daglicht en voldoende privacy. Dit zijn precies de typen gebruik die bijdragen aan een levendige, gemengde binnenstad zonder de noodzaak van grootschalige verbouwing of functiewijziging. Het benutten van deze kleinschalige, flexibele werkfuncties kan zo een brug slaan tussen leegstand en leefbaarheid.

En... het een sluit het ander niet uit. In tegendeel: het zou in veel gevallen goed kunnen samengaan. Denk aan een kleine stadswoning met een werkruimte aan huis erboven. Of een deeltijdgebruik van de ruimte: overdag praktijk, ’s avonds bewoning. Juist deze hybride vormen kunnen passen bij de behoefte aan flexibiliteit in stedelijke functies.

Wat zou er gebeuren als we beleidsmatig niet hoeven kiezen tussen wonen en werken, maar actief sturen op mengvormen? Welke bestemmingsplannen, erfpachtvoorwaarden of belastingmaatregelen zouden dit kunnen faciliteren?