Met De stad op ooghoogte heeft STIPO** echt een krachtig perspectief geïntroduceerd: de kwaliteit van de plint en het gedrag van mensen op straat bepalen onze ervaring van de stad. Wat we zien, horen en voelen op straatniveau vormt ons beeld van de stedelijke omgeving.
Toch zit hier, naar mijn mening, ook een blinde vlek. De plint werkt zelden op zichzelf. Een levendige straat ontstaat niet alleen dankzij een goede invulling van de begane grond, maar ook door wat zich daarboven afspeelt. Woningen, werkplekken en andere functies creëren ritme, aanwezigheid en continuïteit. Ze voeden de straat, vaak zonder dat we ons daar bewust van zijn.
Dit leidt tot een paradox: we ontwerpen steden op basis van wat zichtbaar is, terwijl de vitaliteit vaak wordt bepaald door wat zich net buiten ons blikveld afspeelt. Zoals Jane Jacobs treffend verwoordde: “de ‘ogen op straat’ komen niet alleen van de straat zelf, maar ook van de verdiepingen erboven” (Dood en leven van grote Amerikaanse steden, 1961).
Het is misschien tijd om het perspectief van de stad op ooghoogte te verrijken door een tweede dimensie toe te voegen: de stad vlak boven ooghoogte. Want zonder goed functionerende tweede en derde lagen blijft zelfs de beste plint oppervlakkig.
Een levendige stad met actieve plint en bewoonde lagen erboven: zo versterken verdiepingen het straatleven
Aandacht voor het ontwerpen van levendigheid
Wanneer we naar de binnensteden kijken, zien we onmiddellijk het effect van deze vergeten laag. In veel Nederlandse steden blijven verdiepingen boven winkels vaak leeg of worden ze nauwelijks benut. Onderzoek van Stec Groep toont aan dat dit miljoenen vierkante meters aan potentieel vertegenwoordigt. Het resultaat is een subtiele maar krachtige verschraling van het stadsleven: minder bewoners, minder activiteit en minder dagelijkse interactie, wat leidt tot een kwetsbare ondergrond.
Vergelijk dit met steden als Parijs en Barcelona, waar functies zoals wonen, werken en voorzieningen met elkaar vervlochten zijn. Dit bevordert een constante aanwezigheid van mensen gedurende de dag. In deze steden is de plint geen eenvoudig element, maar een integraal onderdeel van een verticaal ecosysteem. Dit fenomeen komt vooral voor in onze grote steden, maar blijkt minder aanwezig in middelgrote steden. Toch wordt ook daar de noodzaak voor verdichting steeds urgenter, nu de beschikbare ruimte steeds schaarser wordt.
Ook in nieuwbouwprojecten zien we dit verschil. Gebouwen met een actieve tweede laag – zoals maisonnettes, werkruimtes of gedeelde voorzieningen – dragen zichtbaar bij aan het straatleven. Daarentegen blijven gebouwen met een gesloten of monofunctionele tweede laag vaak stil, ongeacht hoe goed de plint ook is ontworpen.
Hieruit ontstaat een tweede paradox: hoe hoger we bouwen, hoe minder aandacht we lijken te schenken aan de cruciale lagen die zowel visueel als functioneel van belang zijn binnen onze constructies. Deze trend weerspiegelt een zekere disconnectie tussen onze ambitie om de hoogte in te gaan en de verbinding met de fundamenten die ons uiteindelijk ondersteunen.
Een actieve plint in plaats van lege verdiepingen... de tweede en derde laag is ook essentieel voor levendigheid
(klik op de afbeelding om het groter te maken)
Ontwerpen in doorsneden en het bevorderen van levendigheid
Wanneer we de stad beschouwen als een gelaagd systeem, ontstaat er een nieuwe manier van ontwerpen en denken.
In laagbouw tot drie verdiepingen bevindt de stad zich boven ooghoogte. De tweede en derde laag zijn cruciaal voor de intensiteit en kwaliteit van het gebruik. Hier liggen kansen voor wonen, werken en kleinschalige functies die de straat stimuleren.
In hoogbouw verschuift de focus. Hier ligt de sleutel in de eerste twee tot drie lagen. Zoals Jan Gehl aantoont, vindt het grootste deel van het menselijk leven plaats binnen deze zone. Dit is waar interactie moet plaatsvinden; daarboven vervaagt snel de relatie met de straat.
Dit vraagt om een beleidsmatige aanpak. Leegstand boven winkels is zelden alleen het gevolg van een ontwerpfout, maar vaak het resultaat van regelgeving, eigendom en financiële structuren. Wie deze lagen wil activeren, moet verder kijken dan alleen de plattegrond.
De studie van ING benadrukt dit: het is van belang om deze vraag vanuit Omgevingsplannen en -verordeningen te benaderen. Hierbij spelen parkeernormen een bepalende rol, evenals instrumenten en beleid om ontwikkelaars te ondersteunen en samen te werken aan haalbare businesscases. De ruimte is letterlijk al aanwezig.
Misschien is dit wel de belangrijkste en meest significante verschuiving in ons denkproces: de stad niet langer zien als een eenvoudig plat vlak, maar juist als een complexe doorsnede. Zoals Henri Lefebvre stelde: ruimte is eigenlijk geen statisch object, maar een dynamisch sociaal product (The Production of Space, 1974). Dit ' 'product' is een resultaat op een genuanceerde manier ontstaan vanuit verschillende lagen en constructies.
Kortom: De stad op ooghoogte leert ons observeren. De stad boven ooghoogte leert ons begrijpen. De vraag is niet of de tweede en derde laag relevant zijn, maar waarom daar vaak niet zorgvuldig mee wordt omgegaan.
** Ik begon mijn carrière bij STIPO na het afronden van mijn studie Planologie aan de UvA. Samen met Hans Karssenberg en Geer Koopmans hebben we 30 jaar geleden dit prachtige adviesbureau opgericht. Hoewel ik al bijna 14 jaar geen partner meer ben, kijk ik nog steeds met warme trots naar de passievolle mensen die daar (zijn blijven) werken en bijdragen aan betere steden.
Onbenutte verdiepingen onthullen hun potentie: verborgen ruimte die het straatleven kunnen versterken