Er gaat bijna geen week voorbij zonder berichten over starters die buiten de boot vallen op de woningmarkt. Het populaire beeld is dat jongeren "gewoon een rijtjeshuis met tuin willen" en daarmee de lat te hoog leggen.
Maar klopt dat eigenlijk wel? Die voorkeur voor een grondgebonden woning is er zeker, en ze is ook niet onbegrijpelijk. Het past bij een levensfase waarin gezinsvorming centraal staat.
Tegelijkertijd laten cijfers van NVM zien dat het aandeel starters dat daadwerkelijk een grondgebonden woning koopt daalde van 75% in 2020 naar zo'n 60% nu. Starters starten dus al kleiner, maar niet vanuit een vrije keuze... eerder uit marktnood. De paradox is dan ook niet dat jongeren te veel willen. De paradox zit dieper.
Starters wonen kleiner door een vastlopende woningmarkt... niet door keuzevrijheid
Meer kopers, maar niet meer kansen
Opvallend genoeg kochten in 2025 meer starters een woning dan ooit: 75.000 via NVM-makelaars, een record. Maar schijn bedriegt. Een groot deel van dat extra aanbod komt niet van nieuwbouw of doorstroming, maar van particuliere verhuurders die massaal hun woningen verkopen na de invoering van de Wet betaalbare huur. Uitponden heet dat.
Het zijn overwegend kleine appartementen, goed bereikbaar voor starters met voldoende inkomen of spaargeld én een stedelijke voorkeur. Toch is de keerzijde hard: de vrije huursector kromp in 2025 met zo'n 38% in transacties. En in de grote steden daalde het middenhuursegment met 50 tot 70%.
Wie niet kan kopen, door gebrek aan eigen vermogen of een schenking van ouders (iets wat bij een derde van de koopstarters meespeelde), ziet zijn opties op de huurmarkt juist verdampen. Meer beweging op de markt betekent dus niet: meer kansen voor iedereen.
Meer koopstarters, maar minder huurkansen: de verborgen scheefgroei op de woningmarkt
Willen én kunnen: vier groepen, niet één
Hier helpt het om starters niet als één homogene groep te zien, maar te kijken door de lens van willen én kunnen, het model dat ik eerder uitwerkte in mijn blog over individueel zwermen.
Dan zie je al snel vier groepen: wie wil én kan, koopt nu. Wie wil maar niet kan (geen vermogen, te laag inkomen), blijft hangen in een krimpende huurmarkt. Wie wel zou kunnen maar twijfelt, mist het verhaal of het perspectief dat kleiner starten een zinvolle stap is. En wie niet wil én niet kan, is simpelweg buitenspel.
De markt geeft namelijk geen geloofwaardig signaal dat klein starten loont, want de doorstroming daarna ontbreekt. Een appartement als opstap naar een gezinswoning werkt alleen als die gezinswoning later ook bereikbaar is. Dat perspectief ontbreekt nu structureel, en daardoor voelt kleiner starten niet als een wooncarrière maar als een fuik.
Vier soorten starters op één woningmarkt: niet iedereen kan, wil of durft dezelfde woonroute te volgen
(klik op de afbeelding om te vergroten)
Niet pushen, maar een pad bieden
Wat vraagt dit van beleid? Niet pushen, maar condities scheppen. Bouwen alleen is niet genoeg als de stap daarna onduidelijk blijft. De meest kansrijke groep om op in te zetten zijn de twijfelaars: starters die best kleiner willen beginnen, maar het perspectief missen dat dit ergens naartoe leidt.
Dat vraagt om meer dan stenen. Het vraagt om een geloofwaardig woonpad, met betaalbare tussenstappen, doorstroming die echt werkt. Dat betekent ook vooral veel woningen toevoegen voor 1- en 2-persoonshuishoudens. Niet alleen nieuwbouw, maar vooral ook kijken naar de mogelijkheden in de bestaande woningvoorraad.
En misschien ook gewoon een eerlijk verhaal over wat een wooncarrière vandaag de dag betekent. Niet de rechte lijn van starter naar rijtjeshuis die hun ouders kenden... maar een eigentijdse route die er wél toe doet.
Meer ruimte voor 1- en 2-persoonshuishoudens, in nieuwbouw, maar vooral ook in bestaande buurten
(klik op de afbeelding om te vergroten)